16 Aralık 2018 Pazar

Çin Emlak Balonu

 Küresel ekonomi üzerindeki büyük riskler ile ilgili sık sık paylaşım yapmaya çalışıyorum; daha önce şu paylaşımda Çin'deki borç sorunun bahsetmiştim.-Link- Bu paylaşımın daha anlaşılır olması için okumadıysanız öncelikle o paylaşımı okumanızı kuvvetle tavsiye ederim o paylaşımda Çin ekonomisinin yavaşlaması durumunda çıkabilecek sorunlar ile aksi ihtimal arasındaki paradoksu açıklamaya çalışmıştım, bu paylaşımda ise Çin konut balonunu bu paradoksunu içine ekledim.

 İnşaat sektörü bütün dünyada olduğu gibi Çin'de de ekonomik hareketliliği sürükleyen en önemli sektörlerden biridir fakat Çin ekonomisinde inşaat sektörünün günümüzde geldiği konum son derece ilgi çekici; Çin'deki en az elli milyondan fazla konutun boş olduğu tahmin ediliyor ki bu Çin'deki toplam konut miktarının +%20'sine denk geliyor buna rağmen Çin'de konut yapımı hızla devam ediyor, daha ilginci ise konut fiyatları da yükselmeye devam etmektedir.

  Çin yönetimi, Çin emlak balonunu telaffuz etmemiş olsa da varlığından haberdar, Çin yönetimi yakın zamana kadar emlak piyasasındaki balonu engellemek için önlemler alıyordu fakat ticaret savaşları bu önlemleri akim bıraktı. 

Çin emlak balonunun sebebi ne?


 2013'te yapılan bir çalışmaya göre Çin'de 49 milyon boş konut mevcuttu ve geçen yıllarda bu rakamın daha da arttığı tahmin ediliyor, 2008'de Çin'de ev sahibi olanların %70'i ilk evini satın almışken günümüzde ise ev satın alan Çinlilerin %70'i en az ikinci evlerini satın alıyorlar.


 
Çin Konut Balonu
Çin Emlak Balonu
  Kısacası Çin nüfusu ilerleyen yıllarda azalmak ve yaşlanmak bir yana çok hızlı artsa bile bu trendin sonunda Çin emlak krizi beklenebilirdi.

 Çin'in nüfusu azalıyor ve yaşlanıyor, bunun yanında konut sayısı ise hızla artıyor, bunun doğal sonucu olarak Çin konut balonunun sönmesi beklenebilirdi ama aksine Çin'de konut fiyatları artmaya devam ediyor; kişi başı milli geliri 60 bin dolar olan Abd'nin en önemli şehirlerinden Los Angeles'ta evlerin metre karesi 650 dolar bile değilken kişi başı milli geliri 10 bin dolar civarında olan Çin'de Los Angeles ile karşılaştırabileceğimiz şehirlerden Shenzen'de evlerin metrekaresi 850 dolar civarında.

Çin konut balonu neden şişiyor


 Çin'de konut balonunun ana sürükleyicisi yerel yönetimler, yerel yönetimler vergi gelirleri kadar rant gelirleri var,  yerel yönetimler devamlı olarak yeni alanları imara açıp yüksek fiyatlardan şirketlere satıyorlar, şirketler ise bu yeni alanlara devamlı olarak yeni yerleşimler ve altyapı inşa ediyorlar, bu durum Çin ekonomisinin büyümesini sağlayan en temel faktörlerden biri.

Çinliler neden ısrarla ev alıyorlar


Çinlilerin gayrimenkul yatırımı tercihleri çok çok ilginç bir hal almış durumda, Çinlilerin(Hanehalkı) mal varlığının %70'i gayrimenkul yatırımı ve Çin'de gayrimenkul balonu bu kadar belirgin olduğu halde Çinlilerin ısrarla konut alması da işin bir diğer ilginç yanıdır. Çinliler neden bu kadar fazla gayrimenkul alıyorlar sorusunun cevapları ise;

1. Çinliler dünyada başka hiçbir ülke ile kıyaslanamayacak şekilde tasarruf düşkünü bir halktır, Çinliler toplam gelirlerinin %40'ını tasarruf ederler doğal olarak da bu tasarruflar ile yatırım yapmak isterler; Çin borsalarının riskli olması ve bankalarına da halkın güvenmemesi sebebiyle bütün tasarruflar balon haline dönüşmüş emlak sektörüne akmaktadır ve bu durum da balonu sürekli olarak şişirmektedir.

2. Geçenlerde Çin'in berbat haldeki demografik halini yazmıştım-Link- Çin'de evlenme yaşında olan Türkiye'nin toplam nüfusunun neredeyse yarısına denk gelen erkeğin evlenebileceği kadın yok bu sebeple evlilik konusu Çin'de ciddi bir rekabet mevcut, Çin toplumunda sosyal statü sahip olunan eve göre belirlendiği için insanlar ev sahibi olmaya sosyal statü açısından da önem veriyor, kısacası en az bir evi olmayanın Çin'de evlenmesi ciddi şekilde zor.
 
3. Çin'de konut vergisi yok.

4. Ekonomik Balonların doğası gereği balon şiştikçe talep artar, talep artıkça balon şişmeye devam eder.

 Çin halkının %90'nı kendi evlerinde oturuyorlar yine Çin'de yirmili yaşlarda olan gençlerin %95'i birkaç yıl içinde ev almayı planlıyor.

Çin konut balonu söndürülebilir mi


 Paylaşımın başlarında belirtmiştim konut balonunun ana sebebi Çin'de yerel yönetimlerin rant ihtiyacı fakat sadece bu konuda önlem alarak Çin emlak balonu sorunu çözülemez.

 Çin'de yerel yönetimlerin borç alması kanunen yasaktır yerel yönetimler ise imar rantı üzerinden bu kanunu dolambaçlı yoldan ihlal ederler.

 Çin yerel yönetimleri kendilerine ait kamu şirketlerine imara açtıkları arazileri kağıt üzerinde fahiş fiyatlara satarlar, şirketler de fahiş fiyata satılmış arazinin parasını ödemek için borç alırlar ve yerel yönetimin üzerinde görülmeyen ama aslında kamunun borcu olan devasa bir borç üretilir, bu borcun döndürülmesi ve devamlılığı için imar rantı Çin'de sürdürülmek zorundadır; bu durumda bir tarafta yazının başındaki linkte bahsettiğim kredi balonunu diğer tarafta ise Çin Emlak balonunu şişirmektedir.

 Çin'de emlak balonu sönerse ekonomi de zayıflayacağı için kredi balonu da patlayabilir, mevcut durum sürdürülür ise eninde sonunda iki balon da çok daha ağır bedeller ile patlayacaktır. Sonuç olarak Çin Ekonomisi çok büyük Kredi-Emlak balonu çıkmazı içindedir.

Çin'deki Çıkmazlar ile Hindistan'daki potansiyel hep dikkatimi çekiyor, bu yazının ardından şu paylaşımı da okumanızı tavsiye ederim.-Link-

Twitter adresim Yusuf Yüksel

Facebook Adresim Yusuf Yüksel 

Hiç yorum yok:

Yorum Gönder

Yusuf yuksel