17 Mart 2020 Salı

Türkiye'de emlak balonu var mı

 Türkiye'de emlak balonu olup olmadığına dair daha önce bir yazı yazmıştım. 2019 yılı Aralık ayı konut fiyat endeksinin de açıklanması sebebiyle yazıyı güncelleme istedim. Öncelikle Türkiye'de emlak balonu var mı sorusundan önce teknik olarak emlak balonu nedir sorusuna cevap vermek lazım.


Emlak Balonu nedir


  Bir ülkede emlak fiyatlarının beş senelik bir periyotta %50, üç senelik periyotta ise %35 değer kazanması sonrası emlak fiyatlarının hızlı bir şekilde değer kaybetmesi emlak balonu kavramının bilimsel tanımıdır. Konut fiyat endeksi verilerini Merkez Bankası yayınlıyor ve Merkez Bankası 2010 öncesi verileri siteden kaldırmış başka bir kaynaktan ulaşılabilir mi bilmiyorum. 2010 sonrası konut fiyat endeksi verilerine bakınca günümüze kadar her beş senede konut fiyatlar en az %50 artmış yani teknik olarak şişmiş diyebileceğimiz bir konut piyasası var ve bu şişkinlik dramatik bir değer kaybı ile sonlanırsa bunu emlak balonu olarak yorumlayabiliriz ama aynı verilerdeki ayrıntılara dikkat edince ise Türkiye'de konut balonundan bahsetme zorlaşıyor.


türkiye'de emlak balonu var mı

 

Türkiye'de Konut Balonu Var mı


Konut balonları teknik olarak beş yılda %50, 3 yılda %35 gibi bir artışı ifade ederken bizde on yılda konut fiyatları ~%150 artmış ki bu çok büyük bir rakam ama dünyada konut balonu ile anılmış fiyatlamalar enflasyon sorununu bizim gibi yaşamış ülkelerde pek görülmemiş. Bizim konut piyasamız nominal olarak (gündelik hayatta muhatap olduğumuz fiyatlar) çok primli olsa da reel olarak çok da ''şişik'' seviyelerde değil.


 Tüik verilerine göre konut fiyatlarındaki artış 2011'den beri %146,7 ama aynı süreçte reel artış sadece %1,9 yani Türkiye'de emlak balonu var demek zor, Türkiye'de konut fiyatlarındaki artış daha çok enflasyon ile alakalı.


emlak balonu 2020
Konut fiyatları reel artış
  
 Türkiye'de emlak balonu oldu mu sorusuna cevap ararsak; konut fiyatlarının artış gösterdiği 2012-2016 arası konut fiyatları %85 artarken aynı süreçte konut fiyatları reel olarak da %27 artmış. 2016'dan sonraki üç yılda ise konut fiyatları yaklaşık %25 artarken reel olarak ise %16,8 düşmüş yani bu süreci de emlak balonu olarak yorumlamak tartışılır.

 Konutlar yatırım olarak karlı mı


 Konut fiyatlarını yatırım olarak değerlendirmek için kira getirisi ve giderler (vergi, hasar sebepli maliyetler vs.) hakkında bilgiye ihtiyacımız var tabii ki bunu bilemiyoruz ama Türkiye'de konutlar genelde 200-250 aylık kira gelirine denk oluyor yani konut fiyatları değerlendirirken yıllık %4-5 ek getirisi olduğunu da hesaba katmak lazım. Kiraya verilmeyen ev için de aylık bu kadar muhtemel gider olmadığını akılda tutmak lazım.

 Sonuç olarak Türkiye'de ülke çapında bir emlak balonu varlığından bahsetmek zor. (Buna bir de büyük şehirler özelinde bakmak lazım mesela İstanbul konut fiyatları artarken pozitif, düşerken ise negatif olarak Türkiye ortalamasından bayağı ayrılmıştı.) Konutları yatırım olarak değerlendirmek istersek ise Türkiye'de konut yatırım olarak belli bir dönem birçok alternatif yatırıma fark atmış ama daha sonra ise konutlar hızla karlılığını yitirmiş. Çevremizde birçok insan çok karlı konut yatırımı yaptığını iddia etmektedir ama konutlarda ciddi bir karlılıktan çok kümülatif enflasyon etkisinden bahsetmek mümkün. 

Hiç yorum yok:

Yorum Gönderme