3 Eylül 2020 Perşembe

ABD Emlak balonu

 Öncelikle bu yazıya uygun bir başlık bulmakta zorladım. ABD emlak krizi başlığı bile bence abartılı olmaz ama öte yandan bir kriz var da bu neden dillendirilmiyor sorusunun cevabı ben de yok o yüzden ABD emlak balonu tabirini tercih ettim.



 Geçenlerde Bloomberg'te FED'in 2020 yılında aldığı gayrimenkul varlığa dayalı tahvillerin (Mortgage Backed bonds) 900 milyar dolar civarında olduğu haberleştirildi ve FED'in son aylardaki varlığa dayalı tahvil alımı (Türkçe kısaltması VDMK) aynı hızda devam ederse yıl sonuna kadar FED'in bilançosuna eklediği VDMK miktarı 2008'deki seviyeyi geçecek.



 Öncelikle VDMK nedir sorusuna çok basit ve kısa bir cevap vermek gerekirse A Bankası'nın 100 birim konut kredisi kullandırmak için sermayesi olsun ve bu kredileri kullandırarak riskiyle beraber 20 birim karı olsun. A Bankası, bütün kredi kapasitesin kullandırdıktan sonra halen kredi satma potansiyelinin varlığını bilirse sattığı kredileri menkul bir varlığa çevirip (VDMK) satar, artan sermaye ile daha fazla kredi verip daha fazla kar eder. Daha da basitleştirmek gerekirse örneğin üsteki örnekteki A Bankası %20 kar edeceği kredileri VDMK yapıp %15 karla satar; Artan sermayesi ile yeniden %20 karla konut kredisi verir. Bankalar VDMK ile kredileri ve kredi risklerini satabilir ya da tam tersi senaryoda konut sektöründe sorunlar yaşanıyor ve insanlar kredilerini ödemiyor olsun. Bankalar bilançolarını düzeltmek için ellerindeki kredileri paketleyip elden çıkarıp bilançolarını temizlemeyi tercih edebilirler. 

 2008 Krizinde ABD'de yukarıda basitçe ifade etmeye çalıştığım süreç çok ağır şekilde suistimal edilmiş olup VDMK'lardan üretilmiş olan türev bir ürün olan CDO'lar (VDMK'ların birleşiminden üretilmiş ayrı bir enstrüman) bankaların bilançolarında kalmıştı. Yine basit bir örnek vermek gerekirse A Bankası'nın bilançosunda 100 birim CDO vardı ve banka halen iflas etmemiş görünüyordu ama realitede A Bankası'nın bilançosundaki CDO'ların piyasa değeri 10-20 birime düşmüştü ve banka realitede iflas etmişti. Fed bu aşamada devreye grip çöp olmuş CDO'ları alarak bankaların iflasını engellemişti.(Şurada daha ayrıntılı olarak konuyu yazmıştım : Toksik varlık nedir)



 2008'de bankaların iflas etmemesi için geçicilik iddiası ile başlayan FED'in VDMK alımı yıllar içinde azalacaktı ama bu süreç fazlasıyla gecikti ki bunun da doğal sonucu sürekli olarak artan konut fiyatları trendi oldu. 2008 sonrası ABD'de konut fiyatlarındaki dramatik düşüş belgesellere bile konu oluyor ama ABD'de konut fiyatlarının kriz öncesi seviyesine dönmesi çok zaman almadı ki günümüzde ABD'de konut fiyatları 2008'e göre çok çok daha pahalı.



  Küresel pandemi sebebiyle 2020 senesinde ABD'de bankaların konut kredileri konusunda sıkıntı yaşamaması için FED'in sorun ortaya çıkmadan önlem alması kabul edilebilir ve bu sene FED'in anormal miktarda VDMK almasında bu faktörün de illa ki etkisi var ama şu an ABD'de konut piyasasının/ bankaların FED'in 1,5 trilyon dolar değerinde VDMK almasını gerektirecek bir desteğe ihtiyacı yok. FED, bu büyüklükte varlığı konut piyasasını teşvik etmek için aldı/alıyor.(Bankalar daha çok ve daha düşük maliyetle konut kredisi verebilsin.) diyebiliriz ki bu da birçok soruyu beraberinde getiriyor.

 Şu an ABD'deki MBS/VDMK'ların yaklaşık 1/3'ü FED'in bilançosunda ve FED'in elinde bu kadar fazla gayrimenkule dayalı tahvil olmasaydı ABD konut fiyatları ne kadar olurdu? FED piyasada bu kadar büyük yer kaplarken elini bu piyasadan çekebilir mi/ nasıl çekecek? FED'in aldığı önlemin topluma dolaylı etkileri hep tartışılması gereken konular.

 FED, 2008 sonrası bankaların/konut sektörünün büyük bir iflas yaşamasını engelledi ama her konuda olduğu gibi bu konuda da önlemlerin ölçülüğü ve sürdürülebilirliği sıkıntılı çünkü bir sektörü kurtarmak ile tavan yaptırmak arasında fark olmalı. Bahsettiğim ölçüsüzlüğün bir de bedel ödeyenleri olursa ki var... Olay yeniden paylaşım tartışmasına dönüşüyor.

ABD konut krizi


 FED'in konut piyasasındaki işlemleri ABD'de konut fiyatlarının yukarıya gitmesinde etkili ama bunun doğal sonucu bazı insanların konut alamaması oluyor ki bu da kira piyasasına talebi artırıp kiraların yukarı gitmesine sebebiyet veriyor. Princeton, Wake Forest, MIT, University of Arizona gibi saygın kurumların dahil olduğu bir araştırmaya göre ABD'de 30-40 milyon insan tahliye riskiyle karşılaşabileceğini dile getiriyor.

 ABD'de kiracıların kabaca yarısının kiraları gelirlerinin %30-50'si arasında ve uzun yıllardır kiracıların enflasyondan arındırılmış gelirleri ile kiralar arasındaki fark açılıyor.




 ABD'de yakın zamanda kiracılara yapılan bir ankette (Temmuz sonu) katılımcıların neredeyse 1/5'i kiralarını kredi almadan kendi gelirleriyle ödeyemeyeceklerini ifade etmişler. 

 Verileri artırabilirim ama özetle diyebilirim ki ABD'de kiracılar ciddi şekilde sorun yaşıyorken ev fiyatları FED'in katkısıyla yükseliyor. Daha fazla gelir sahibi olanların ( Ev sahibi olanlar için böyle bir genelleme yapılabilir.) dolaylı olarak desteklendiği bir ekonomide bu destekten zarar görenler için transfer mekanizmaları oluşturulmaması veya yeterli olmaması hem ekonomik hem de sosyolojik sorunlara sebep oluyor. ABD'de şu an yıl sonuna kadar ev sahipleri kiracılarını evlerinden çıkarmaları önünde önemli engeller var fakat Ocak ayıyla beraber ABD'de büyük bir değişim olmayacak; kiracıların hem kısa vadede desteklenmeye piyasanın da orta-uzun vadede yapısal düzeltilmeye ihtiyacı var.

Yazıda sık sık atıf yaptım: 2008 Krizi







Twitter: Yusuf Yüksel

2 yorum:

  1. Hocam ABD'de
    Sigorta
    Ev kira/satış
    Sağlık
    Üniversite fiyatları bu derece artmisken
    Enflasyon yüzde 2'nin altında denmesi
    Bizdeki gibi orta kesimi eritip yoksulluğa yuvarlayan bir sistemi işaret ediyor besbelli.
    Doğru anladıysam FED enflasyon hedefini yüzde 2'den
    Ortalama yüzde 2 olarak revize etti.
    Bu sayede önceki yılların düşük enflasyon verileri ile yüzde 2,5 bile olsa ortalama kurtarıyor masalı ile bu gevsek para politikalarına devam edebilmenin önünü açtı.
    Dünya yarın yok gibi daha ne kadar yönetilebilir hocam?
    Bu işlerin sonu nereye varacak?
    Bahsettiğiniz bu politikalardan yararlanan üst orta ve üst gelir grupları da bu yangından mutlaka etkilenecek.
    Siz bu çılgınlığın sosyal etkileri hakkında araştırma yapıyor musunuz?

    YanıtlayınSil
    Yanıtlar
    1. Sosyal kısmı benim alanım değil ama Abd son zamanlarda yükselen etnik tansiyonun bu sıkıntılardan bağımsız olmadığını düşünüyorum.

      Salgın öncesi evlerinden tahliye edilen kiracıların %80'ni siyahi veya latin Amerikalıymış. Şu an bu oran artmayacaksa düşmeyecek çünkü yine bu kesimde iş kaybı anketlere göre daha yüksek. Bu toplum grupları da doğal olarak daha öfkeli.

      Sil